Asuntokaupan verotus – muista nämä neljä asiaa

Verotukselliset asiat ovat asuntojen ostamisessa ja myynnissä tärkeässä roolissa. Olemalla tietoinen omista verovelvollisuuksista ja vähennysmahdollisuuksista voi tehdä säästöjä sekä välttyä yllättäviltä jäännösveroilta. Verotuksellisista asioista kannattaakin ottaa selvää jo hyvissä ajoin ennen asuntokauppoja, jotta osaa huomioida verottajan vaatimukset ja toimia niiden mukaan. Loppujen lopuksi asuntokauppojen verotus on kuitenkin hyvin yksinkertaista sekä myyjälle että ostajalle.

Varainsiirtoveroilmoitus tulee tehdä asunnon vaihtaessa omistajaa

Varainsiirtovero on asunto-osakkeiden kauppahinnasta 2% ja kiinteistöjen kauppahinnasta 4%. Kiinteistöjä ovat esimerkiksi kesämökit ja omakotitalot, kun taas kerros- ja rivitalot ovat asunto-osakkeita. Tiesitkö, että myös ostettavista autopaikoista ja tonteista tulee maksaa varainsiirtovero? Autopaikka luetaan asunto-osakkeeksi eli siitä maksetaan 2% varainsiirtovero. Tontit kuuluvat puolestaan kiinteistöjen piiriin, joten niiden osalta varainsiirtoveron summa on 4% kauppahinnasta.

Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa silloin, kun kyseessä on ensiasunnon osto tai asumisoikeusasunto. Autopaikkaan ei kuitenkaan ensiasunnon ostajan etua voi hyödyntää eli siitä on maksettava aina 2% varainsiirtovero. Lahjana tai perintönä saaduista kiinteistöistä tai asunto-osakkeista ei myöskään tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Varainsiirtoveroilmoitus tulee kuitenkin tehdä aina, kun kiinteistö tai asunto-osake vaihtaa omistajaa eli myös tilanteissa, joissa veroa ei tarvitse maksaa.

Huomioithan, että kiinteistöissä varainsiirtoveroilmoitus on aina ostajan vastuulla, vaikka kaupassa käytettäisiin välittäjää. Asunto-osakkeissa ilmoituksen voi tehdä myös välittäjä.

Myyntivoitosta maksettava vero voidaan laskea kahdella tavalla

Asuntokaupan myyntivero voidaan laskea kahdella tavalla

Moni suosii taktiikkaa, jossa asunnossa asutaan itse ensin kaksi vuotta ja myydään vasta sitten. Tämä perustuu siihen, ettei luovutusvoitosta eli arkisemmin myyntivoitosta tarvitse maksaa veroa, jos myyjä on omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta sekä hän tai hänen perheenjäsenensä on asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta. Aina tämä ei kuitenkaan ole mahdollista, eivätkä esimerkiksi asuntosijoittajat usein muuta itse asumaan sijoitusasuntoihinsa ensin, mikäli heillä on niitä useita.

Luovutusvoitto syntyy, kun asunnon myyntihinta on korkeampi kuin sen hankintahinta. Mikäli kaksi aiemmin kerrottua kriteeriä eivät täyty, tulee hankintahinnan ja myyntihinnan välisestä erotuksesta maksaa veroa. Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona eli myyntivoitosta maksetaan veroa 30% alle 30 000 euron voitosta sekä 30 000 euron ylittävästä summasta 34%. Luovutusvoiton vero voidaan laskea kahdella tavalla, joista kannattaa valita se, jossa loppusummasta tulee pienempi.

Yksi tapa laskea luovutusvoiton määrä on vähentää asunnon myyntihinnasta kaikki sen hankintaan ja myymiseen liittyvät kulut, kuten remonttikulut, oston yhteydessä maksetut varainsiirtoverot, mahdollisen välittäjän palkkiot sekä muut kulut, joita ei ole vähennetty muussa yhteydessä, kuten vuokraustoiminnan kuluna.

Toinen tapa luovutusvoiton määrän laskemiseen on käyttää verottajan hankintameno-olettamaa, jossa ei eritellä vähennettäviä kuluja, vaan lasketaan vähennys prosentuaalisesti. Myyntihinnasta vähennetään tällöin 20%, jos asunto on omistettu alle 10 vuotta tai 40%, jos asunto on omistettu yli 10 vuotta. Jäljelle jäävästä summasta maksetaan vero.

Asuntolainojen korkoja voi vähentää verotuksessa

Asuntolainan koroista saa vähentää vuonna 2020 15%, mikäli asunto on hankittu omaan tai perheenjäsenen vakituiseen käyttöön tai peruskorjausta varten. Hyvityksen enimmäismäärä on 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärään lasketaan lisäksi lapsikorotus, jos verovelvollisella on alaikäisiä lapsia. Yhdestä alaikäisestä lapsesta korotus on 400 euroa ja kahdesta tai useammasta lapsesta yhteensä 800 euroa.

Sijoitusasuntojen osalta asuntolainan korot voi vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan. Tämä perustuu siihen, että sijoitusasunnon asuntolaina on hankittu tulonhankintatarkoitukseen. Sijoitusasunnon osalta voidaan vähentää verotuksessa myös vakuutukset, vastikkeet, internetliittymän maksut, vesimaksut sekä sähkölaskut, sillä nämä lasketaan tulonhankkimiskuluiksi. Muista säilyttää kaikki kuitit ja tositteet maksuista. Tämä helpottaa veroilmoituksen täyttämistä ja toimii turvana, mikäli verottaja haluaa vähennyksistä lisätietoja.

Tarkista veroilmoituksella asuntolainojen käyttötarkoitus

Tarkista asuntolainojen tietojen paikkansapitävyys veroilmoituksessa.

Pankki ilmoittaa verottajalle vuosittaista veroilmoitusta varten asuntolainojesi summan ja korot. Näiden paikkansapitävyys on hyvä tarkistaa, mutta muista kiinnittää huomiota myös siihen, mihin käyttötarkoitukseen laina on luokiteltu veroilmoituksella. Tämä vaikuttaa merkittävästi korkojen verovähennyksiin, sillä omassa käytössä olevan asunnon lainasta korkoja voidaan vähentää huomattavasti vähemmän verrattuna sijoituskäytössä olevaan lainaan.

Ole tarkkana etenkin sellaisessa tilanteessa, jossa asunto on ollut ensin omassa käytössä, mutta muutettua myöhemmin sijoituskäyttöön. Tällöin voit menettää selkeää verohyötyä, mikäli asuntolainan käyttötarkoitus on veroilmoituksella edelleen omassa käytössä oleva asunto. Asuntolainan käyttötarkoituksen pystyy korjaamaan itse helposti veroilmoitukselle.

Kuten huomaat, asuntokauppoihin ja asunnon omistamiseen liittyvä verotus on suhteellisen yksinkertaista: muista asuntokaupan yhteydessä aina varainsiirtovero ja luovutusvoiton vero sekä pidä asuntolainojen käyttötarkoitus ajan tasalla veroilmoituksella!

Jaa blogi:

Lue myös

0