Kuntotarkastus on ostajan ja myyjän turva

Asunnon kuntotarkastus on tärkeä osa asuntokauppaa, etenkin silloin, kun kyse on omakotitalosta tai muusta kiinteistöstä. Kuntotarkastus on keino tarjota sekä ostajalle että myyjälle kattava kuva kohteen kunnosta myyntihetkelle. Tarkastuksessa pyritään löytämään kaikki mahdolliset viat ja ongelmakohdat kohteesta, jotta kaupan osapuolilla olisi kaupan kohteesta mahdollisimman realistinen kuva.

Myyjä on vastuussa myyntikohteen mahdollisista piilevistä vioista asunto-osakkeissa kaksi vuotta ja kiinteistöjen osalta viisi vuotta kaupanteon jälkeen. Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta piilevistä vioista, mutta auttaa tuomaan ostajan tietoon kaikki ostopäätökseen vaikuttavat viat. Näistä vioista ostaja ei voi myöhemmin vaatia myyjää enää vastuuseen. Kuntotarkastus on myös ostajan turva, ja hänen onkin syytä olla varuillaan, mikäli myyjä ei syystä tai toisesta suostu kuntotarkastuksen suorittamiseen. Myyjän ja ostajan on molempien hyvä olla mukana paikan päällä silloin, kun kuntotarkastus tehdään kohteeseen.

Kuntotarkastus, kuntotutkimus ja kosteusmittaus – mitä eroa?

Asuntokauppojen yhteydessä puhutaan kuntotarkastuksesta, jossa käydään läpi koko myyntikohde rakennusosittain, arvioiden sen mahdolliset riskipisteet. Tarkastus tehdään pintapuolisesti ja aistinvaraisesti, eikä rakenteita rikota. Tarkastuksen aikana kirjataan ylös kohteen osat, joihin suositellaan tarkempaa tutkimusta eli kuntotutkimusta. Tarkastusraporttiin kirjataan ylös myös muut huomiot kohteen rakenteiden suhteen. Näitä ovat esimerkiksi teknisen käyttöikänsä päähän tulleet rakenteet.

Kuntotutkimus on kuntotarkastuksesta seuraava askel, jossa rakenteisiin tehdään lisätutkimuksia. Kuntotutkimuksessa voidaan esimerkiksi tehdä porauksia tai purkutöitä rakenteisiin. Kuntotutkimus perustuu mittauksiin, ja sillä saadaan varmuus rakenteen todellisesta kunnosta. Kuntotutkimuksessa otetut näytteet tulee toimittaa Eviran hyväksymään laboratorioon tutkittavaksi.

Kuntotarkastus ja kuntotutkimus liittyvät pääasiassa omakotitalojen kiinteistöjen kauppoihin. Asunto-osakkeissa tehdään yleensä kevyempi kosteusmittaus, jossa tutkitaan pintapuolisesti ja mittaamalla asunnon riskitilat kosteusvaurion kehittymisen suhteen. Näitä ovat esimerkiksi kylpyhuoneet ja wc-tilat sekä keittiön vesipisteen ympäristö.

Mitä kuntotarkastus sisältää?

Ennen kuntotarkastusta tarkastaja kyselee omistajalta talon historiasta, huolloista ja korjauksista sekä tutustuu pohjapiirustuksiin. Varsinainen kuntotarkastus suoritetaan luonnollisesti paikan päällä myyntikohteessa, jossa tarkastaja tutkii kohteen läpikotaisin. Tarkastaja kiinnittää erityistä huomiota kohteen iän ja tyypin mukanaan tuomiin riskirakenteisiin. Tarkastus tehdään aistinvaraisesti pääosin näkö- ja hajuaistien pohjalta, minkä vuoksi on tärkeää välttää voimakkaita hajuja tiloissa juuri ennen tarkastusta.

Tarkastuksen aikana käydään läpi kaikki kohteen tilat, ulkopuoli sekä rakenteet niiltä osin kuin niihin päästään käsiksi ilman poraamista tai muuta rikkomista. Joskus rakenteisiin voidaan tehdä pieniä reikiä, jotta päästään tekemään kosteusmittaus hieman pintaa syvemmältä. Tästä sovitaan kuitenkin aina erikseen. Tarkastuksen aikana käydään läpi mm. talon perustukset ja alapohja, julkisivut ja ulkoverhoilu, vesikatto ja yläpohja, kosteat tilat, asunnon sisäpinnat sekä peruslaitteistot lämmitykseen, putkistoihin, ilmanvaihtoon ja sähköasioihin liittyen. Tarkastuksen aikana tehdään mittauksia kosteuteen, lämpötilaan ja ilmanvirtaukseen liittyen. Varmista jo ennen tarkastuksen alkua, että tarkastajalla on vapaa pääsy kaikkiin tarvittaviin tiloihin.

Tarkastuksen jälkeen kuntotarkastaja kertoo havaintonsa, ja laatii niistä kirjallisen raportin. Usein raportin tukena on myös tarkastuksessa otettuja valokuvia. Tässä vaiheessa on tärkeää kysyä, mikäli jokin asia havainnoissa on sellainen, jota ei itse ymmärrä. Kuntotarkastusraporttiin kirjataan mahdolliset korjausehdotukset sekä suositukset lisätutkimuksille, mikäli sellaisille on tarvetta.

Kuinka löytää luotettava kuntotarkastaja?

Kuntotarkastajia löytyy moneen lähtöön, minkä vuoksi on tärkeää perehtyä hieman aiheeseen ennen kuin valitsee tekijän oman kohteen kuntotarkastukselle. Laki ei määrittele kuntotarkastajille osaamisvaatimuksia, mutta tietyt tittelit vaativat pätevöitymistä. Valitse siis kuntotarkastaja, jonka titteleistä löytyy rakennusterveysasiantuntija (RTA), sisäilma-asiantuntija (SISA), asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK), rakennuksen kuntoarvioija (PKA) tai Keskuskauppakamarin tavarantarkastaja (HTT).

Osa näistä asiantuntijoista voi hakea lisäksi VTT:n henkilösertifikaattia, joka on vuoden kerrallaan voimassa oleva todistus tekijän osaamisesta. Näiden asiantuntijoiden ammattitiedot löytyvät pätevöitymisen myöntäneiden tahojen rekistereistä, joista tiedot on helppo tarkistaa ennen kuntotarkastuksen tilaamista. Tekijöiltä kannattaa aina kysellä referenssejä ja esimerkkejä aiemmista asiakkaista. Moni kuntotarkastaja on kerryttänyt kokemuksensa nimenomaan käytännön työn kautta, jolloin mahdollisen koulutuksen oheen on kertynyt paljon kokemusta kenttätyöskentelystä.

Kuntotarkastajan referensseillä on merkitystä myös siinä mielessä, että eri aikakausien taloissa on eri asioita, joihin tulee kiinnittää huomiota. Valitse kuntotarkastaja, jolla on kokemusta oman kohteesi ikäisistä kiinteistöistä – vanhaa taloa kartoittamaan ei kannata valita ammattilaista, jolla on kokemusta vain lähivuosina rakennettujen talojen kuntotarkastuksista. Kuntotarkastus voi kestää isommissa kohteissa jopa päivän, joten siihen kannattaa varata hyvin aikaa.

Mikä on piilevä virhe?

Piilevällä virheellä tarkoitetaan myyntikohteen vikoja tai ongelmia, jotka eivät ole tulleet ostajan tietoisuuteen myyntiprosessin aikana. Myyjällä on velvollisuus tuoda ilmi kaikki kaupantekoon mahdollisesti vaikuttavat asiat kohteesta, minkä lisäksi molempien osapuolten on hyvä olla läsnä kuntotarkastuksessa. Suuri osa kiinteistökauppojen riitatapauksista liittyy juurik piileviin vikoihin, jotka ovat tulleet ilmi kaupanteon jälkeen.

Kuntotarkastus tehdään pääosin pintatutkimuksena ja aistinvaraisesti. Tämä tarkoittaa sitä, ettei syvemmällä rakenteissa olevia vaurioita havaita ilman tarkempia tutkimuksia. Ammattitaitoinen kuntotarkastaja osaa suositella tarkempia tutkimuksia niihin kohteen rakenteisiin, joissa hän uskoo piilevän riskin vaurioihin. Teetä ainakin sellaiset lisätutkimukset, jotka voivat ehkäistä piilevien virheiden löytymistä kaupanteon jälkeen. Myös ostaja voi halutessaan teettää kohteeseen lisätutkimuksia ennen lopullista ostopäätöstä.

Etenkin vanhemmissa taloissa molempien osapuolten on ymmärrettävä rakenteiden ikääntymisen vaikutukset: rakenteilla ja talon osilla on tietty käyttöikä, jonka jälkeen ne vaativat uusimista. Nämä käyttöikänsä päähän tulleet rakenteet ovat aina suurempi riski vaurioille. Kuntotarkastusraportti on näkyvien virheiden lisäksi kirjallinen ammattinäkemys siitä, mitkä kiinteistön osat ovat jo iältään sellaisia, että niiden rikkoutumista voidaan pitää normaalina kulumisena.

Vastuu asunnon kunnosta on aina myyjän ja ostajan välinen

Kuntotarkastajan vastuu mukailee hieman kiinteistönvälittäjän vastuuta asuntokaupassa: tekijä ei joudu vastuuseen mahdollisissa riitatilanteissa, ellei kyse ole selkeästi hänen omasta huolimattomuudestaan tai laiminlyönnistä. Mahdolliset ristiriitatapaukset jäävät siis useimmiten ostajan ja myyjän välille selvitettäväksi.

Kuntotarkastuksen maksaa useimmiten myyjä, mutta kustannusten jakaminen on täysin myyjän ja ostajan välinen sopimusasia. Kustannukset voi halutessaan laittaa esimerkiksi puoliksi. Kuntotarkastajan valinnassa ei kannata tuijottaa pelkkää hintaa, sillä halvin ei välttämättä ole omalle kohteellesi paras valinta. Kuntotarkastuksen hinta vaihtelee muutamasta sadasta eurosta muutamaan tuhanteen, riippuen mm. tutkittavan kohteen pinta- ja kerrosalasta, rakenteista sekä otettavista näytteistä. Hyvään kuntotarkastajaan panostaminen maksaa taatusti itsensä takaisin, kun mahdolliset ongelmakohdat kiinteistössä havaitaan ja voidaan huomioida jo ennen kaupantekoa.

Lue lisää hyödyllisiä blogitekstejä

Jaa blogi:

Lue myös

0